GoedHuurwoningen
Welke stappen we moeten nemen
Woningen voor starters en gezinnen
Het door bouwonderneming Trebbe en woningcorporatie de Alliantie ingediende project voor 58 woningen komt als winnaar uit de bus. Het plan omvat twee verschillende woningtypes: 30 starterswoningen van één laag met kap en 28 eengezinswoningen van twee lagen met kap. A3 Architecten tekent voor het ontwerp van de woningen. De GoedHuurwoningen worden begin 2018 gerealiseerd in Zandpoort, een wijk in Almere Poort waar bewust omgaan met energie de standaard is.
Intensieve samenwerking
Vanaf de start zijn alle partners intensief betrokken geweest bij het ontwikkelproces. Dit zorgde er niet alleen voor dat de betrokkenen zich volledig op hun eigen professionele inbreng konden focussen, maar voorkwam ook dat zaken dubbel werden gedaan.
In verschillende ‘pressure-cookersessies’ hebben gemeente, bouwer en woningcorporatie de gebiedsontwikkeling opgepakt en het stedenbouwkundig plan ontwikkeld, inclusief verkavelingsplan en beeldkwaliteitsplan. Door deze werkwijze konden alle partijen vanaf het begin optimaal rekening houden met de uitgangspunten van betaalbaarheid en kwaliteit. Daarnaast is elke toevoeging aan de woningen of het openbaar gebied consequent tegen het licht van betaalbaarheid en duurzaamheid gehouden. Hierdoor bleven alle belangrijke aspecten uit het plan gewaarborgd.
Betaalbaarheid
Een strakke voorbereiding, waarbij het aantal voorbereidingsuren was geoptimaliseerd, maakte kostenbesparingen mogelijk. Verder konden de investeringskosten laag worden gehouden door het gebruik van prefab bouwsystemen en door bij de materiaalkeuze de onderhoudskosten scherp in de gaten te houden.
Ook de gemeente Almere heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de betaalbaarheid van de woningen door de grondkosten laag te houden (€ 14.050 per woning) en een stimuleringsbijdrage te verstrekken (€ 1.500 per woning).
Kwaliteit
Alle woningen zijn ontwikkeld en uitgevoerd volgens het concept BasisWonen van Trebbe, dat een complete woning tegen vaste bouwkosten garandeert. Binnen dit bouwsysteem werden de belangrijkste bouwcomponenten prefab op de bouwplaats aangeleverd. Het ging hierbij om de fundering, binnenspouwbladen inclusief gemonteerde kozijnen, kap en onderdelen van de installatie. Deze wijze van fabriceren stelt de bouwer in staat een hogere kwaliteitsstandaard te realiseren. Verder beschikken de woningen over een beproefd installatiesysteem. Los daarvan biedt deze aanpak de bewoners voldoende flexibiliteit om hun woning naar eigen wensen aan te passen.
Duurzaamheid
Met een EPC-waarde van 0,0 zijn de woningen energieneutraal. Dit is te danken aan een goed geïsoleerde buitenschil en zeer efficiënte installaties in combinatie met PV-panelen. Ook op andere fronten is duurzaamheid een belangrijk thema. Zo is in de woningen gebruikgemaakt van gecertificeerd hout en heeft de basiswoning een GPR-score van gemiddeld 7,5. Het stadsverwarmingssysteem in Almere zorgt voor verwarming van de woningen.
Begin 2018 gerealiseerd
Het door bouwonderneming Trebbe en woningcorporatie de Alliantie ingediende project voor 58 woningen komt als winnaar uit de bus. Het plan omvat twee verschillende woningtypes: 30 starterswoningen van één laag met kap en 28 eengezinswoningen van twee lagen met kap. A3 Architecten tekent voor het ontwerp van de woningen. De GoedHuurwoningen worden begin 2018 gerealiseerd in Zandpoort, een wijk in Almere Poort waar bewust omgaan met energie de standaard is.
Kennis en inzichten
Geslaagd experiment
Het project is onder regie van het Woningbouwatelier georganiseerd en ontwikkeld. Met de GoedHuur-prijsvraag wilde het Woningbouwatelier de markt uitdagen om met vernieuwende concepten te komen. Die opzet is geslaagd. Het experiment heeft aangetoond dat het bouwen van duurzame, betaalbare en kwalitatief goede woningen nog altijd mogelijk is. Ondanks dat corporaties en bouwbedrijven aangeven dat zij steeds minder in staat zijn om dergelijke huizen te realiseren.
Ook elders toepasbaar
De GoedHuurwoningen zijn vanaf januari 2018 door de Alliantie te huur aangeboden via Woningnet en inmiddels zijn alle 58 woningen bewoond. Voor alle deelnemende partijen was het proces uitdagend, maar het resultaat succesvol. De gerealiseerde woningen zijn een goed voorbeeld van energiezuinige, betaalbare huisvesting van hoge kwaliteit. Het experiment biedt volop inspiratie voor corporaties en andere partijen die met dezelfde thema’s aan de slag willen. Bepaalde onderdelen uit het proces, waaronder de intensieve samenwerking en het gebruikte bouwconcept, kunnen eenvoudig elders opnieuw worden toegepast. Zo hoeft het wiel niet telkens weer opnieuw te worden uitgevonden.
Goedkoper bouwen is niet automatisch goedkoop wonen
De huidige huurders in dit project blijven een kale huurprijs betalen van 550 euro. De stijgende exploitatiekosten voor sociale huurwoningen maken het echter noodzakelijk dat de huurprijs wordt geïndexeerd. Medio 2019 betalen nieuwe huurders met recht op huurtoeslag per maand 607 euro aan kale huur. Voor nieuwe bewoners zonder huurtoeslag wordt de huur 720 euro, het maximum voor sociale huurwoningen. Hiermee blijven de GoedHuurwoningen bereikbaar voor de oorspronkelijke doelgroep. De lering die hieruit getrokken kan worden, is dat goedkoper bouwen niet automatisch ook goedkoop wonen betekent. Kosten en prijzen zijn immers ook van andere factoren afhankelijk.